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干货！美国贷款买房都有哪些花费？

美国房价近年来不断上涨，不少投资人偏向选择贷款方式购房，以达到杠杆效果和税务优惠。

比如，一套20万美金的出租物业，月租收益2000美金，如果选择首付50%，就可以以20万的本金买下两套物业，获得两份收益，同时，每月贷款还款额还能获得税务抵扣，不算作应税收入，是不是很划算呢？

在美国，一套房子贷款办下来，大概需要房价2%-5%的交割费用。在美国，房屋交易是一个复杂的过程，涉及多方参与者，交割费用便是用于支付相关的检查费用、申请费用和保险等，以保证房屋能够顺利合规的过户。

美国房屋贷款的平均交割费用约4876美金，其中，哥伦比亚特区和纽约的平均花费最高，分别为$12573和$9341。

申请贷款时，贷款公司或银行会为贷款人提供一份详细的预估花费列表，以下是常见的几种费用：

起始费用（Origination Fee）

这部分费用属于贷方办理贷款的行政费用，通常包括办理费（Processing Fee）和贷款积分（Points）。

办理费一般为贷款金额的1%，贷款积分与利率相关，借方可以通过支付积分给贷方以获得较低的利率。

其他服务费用

房屋交易涉及多个参与方，贷方为了降低交易风险、评估抵押房屋价值等，需要对借款人、房屋等作出评估，并交由专业公司处理各项事宜。这部分的费用包括了：

（1）鉴定费（Appraisal Fee）支付给专业物业评估公司用于评估房屋公平市场价值，用于确定您的贷款价值（LTV）比率。

（2）信用报告费（Credit Report Fee）：贷方需要参考借款人的信用分数，一份报告的费用通常为30-50美金，部分贷方可直接获取，不需要申请人自己花钱。

（3）洪水鉴定费（Flood Certificate）：支付给洪水评估员，以确定该物业是否在洪水区，如果在洪水区，则业主需要单独购买洪水保险（与房主的保险单分开）。部分费用包括持续观察以监测房产洪水状况的变化。

所有权证(Title)相关费用

（1）过户费用（Closing Fee）：也称为“托管费”，根据州法律，支付给专门处理过户的一方：产权处理公司、托管公司或律师。

（2）产权保护信（Title Protection Letter Fee）：保险公司与贷方之间的协议费用，如因托管公司不当行为造成贷方损失，保险公司将对损失进行赔偿。

（3）贷款人的产权保险（Lender’s Title Insurance）：如果所有权纠纷或留置权在标题搜索中找不到，则支付给所有权人的一次性前期一次性费用可以保护贷款人。

（4）公证费（Notary Fee）：用于产权公证。

（5）快递费（Courier Fee）：如果签署纸质合同，则需要自行支付快递费。如果签署电子合同，则没有这项支出。

（6）产权认可费（Title Endorsement Fee）：附加的产权保险范围，以适应被保险人对特定交易的需求。

税费和其他政府相关费用：

1. 记录费和相关税费（Recording Fee and Other Taxes），支付给当地政府记录部门，用于获得物业相关土地记录。

2. 转让税（Transfer Tax）用于买房卖方间的产权转让，一般只需几美金。

预付费用（Prepaids）

贷方会要求买房者在交易过户时提前支付房屋的保险（Insurance Premium）和贷款利息（Interest）。

房屋保险可以一次付清一年或半年费用，贷款利息只需支付几天即可。

托管费用（Esrow Payment）

过户时提前支付的保险费和房产税，一般为两个月费用。

其他选择性费用

买房可以为自己购买产权保险等服务。